若我回天家 老婆就發了

今篇比較長，請大家慢慢閱讀或分次看，感謝大家所給予的耐性！

何解我回天家，老婆就發?今日老婆突然問我，假若我死左之後，佢應該要點樣處理我個人壽得到的錢，前文曾提到老婆仔答得好，知道應該點樣運用，但今次內子所問是假若現在呢刻死左，咁又同之前的假設有些不同，但大方向一樣。

唔怕公開，買而家層樓時是206萬，俾左一成首期即20.6萬，供左一年還本約5.4萬，即現佔有成份為26萬，老公公買左份人壽加危疾150萬，假設現在回天家，可得到75萬，另一半落左阿媽名，現在呢個時勢，可將呢舊錢放返入層樓放租，因不夠買多一間放租，即已還資本為26 + 75萬 = 101萬，因現時要50%才可放租，咁就乖乖地加夠103萬先放租，因使用H plan利息仍為1%，然後將供款年期大幅縮短至15年，計後每月供款約6200，比現在多200幾蚊，利息升至2%為6600左右，3%則7100左右，但因將來會減少很多支出及繼續工作，因此可將供額維持現水平，現單位放租市價最低8000有成交，高則8800，以最低計租金計，扣除管理費及其他雜費後，每月net flow為8000 - 6200 - 1000 = 800蚊，看似很少，但不要忘記租客在為你還本金及息！且看供款裏的比例如何，原來每月6200供額裏佔本金為約5300，利息為900而已！即是實際每月歸你擁有的是5300 + 800 = 6100！一年收租可得實際利益為6100 X 12 = 7.32萬，減走尾數費時煩即約7萬。

現在進入第二階段假設，現樓有成交的已可達270萬(恆生估價已到有多)，假若樓價在這一年內可升一成多(相信將會實現或今轉遲早會實現)，即可升至300萬，雖然可能繼續有得升，但保守穩陣一於沽貨獲利，因已不是自住樓，沽亦無妨，因此以300萬放出買入價206萬的樓，差價可得到94萬獲利。

好了！計完最後可能大家好亂了，就等我做個總結，即若現時我不幸回天家(可能是幸運，哈哈！)，老婆仔將人壽得到的錢放入層樓放租，放租一年且樓價升一成左右，然後賣掉，總共可得到 103 + 7 + 94 = 204萬！扣除之前收租賣樓佣金律師費稅項等等，我當用左14萬(不會咁多吧！)，咁齊頭我當尚有190萬！

拿到這204萬後要如何?因老婆仔本身對投資不通，所以最好的做法是甚麼也不做！靜待下一次樓市谷底！那麼其實190萬可以係下一浪樓市低潮買多少樓?到那時政府自然會放寬現在的50%樓按收租，另不建議老婆仔太進取借太多按揭，若以每層樓均付3成首期則190 / 0.3 = 約630萬！即190萬實際上可操控630萬的樓！今次呢浪樓市爆破衝擊力應十分強，老公公居住的樓要跌到150萬應不難，又或你大可找尋市場上150萬的樓，那麼最盡便可買入四層樓收租(應再要俾多些錢作雜費裝修，但這些已有其他留下的資產可套現如股票)！

因此，到今轉樓市爆破後或下一升浪時，老婆仔最進取應可擁有四層收租物業！若壓力太大可只買三層，每層俾多些首期，開頭是最難捱，租金可能只夠cover供款，或要自己俾些少，但到下一升浪時，租金收入會提升，樓價會上升，到時再進行加按套現買多層樓整大個餅，高位再沽貨減債還按揭貸款，如是者重覆咁做，相信就算我不在，老婆仔亦可不愁衣食了！講完咁長篇，這便是若我回天家，老婆就發了的實際操作了！

當然以上好似講就容易，做就困難，但我相信以上是實際可行的操作，而我亦向此目標進發！當然唔係我死左先做到啦！而係我還健在時和內子一同努力，而且因為現在是自住樓，不能套現，所以便要靠我心愛的股仔發力幫我賺第一桶金了！雖然最後在呢轉股市最終未必可以賺到很多，但假若有能力在下一次樓市升浪前買入一至兩層樓，已經很滿足了！整餅需要的是耐性同毅力，仲有不放棄的信念，皆因此路開頭是最難的，但慢慢整的話，此路必通！